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房地产估价师考试《房地产估价案例分析》全真模拟试题(3)

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三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误,请指明其中的13处(每指明一处错误得3分,本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号,未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)

    ××在建工程房地产抵押价值评估报告

封面及目录(略)

致委托方函(略)

估价师声明(略)

估价的假设与限制条件(略)

房地产估价结果报告

一、  委托方(略)

二、  估价方(略)

三、  估价对象

1、区位状况(略)

 

2、实物状况(略)

 

3、权益状况(略)

四、估价目的

为委托方以估价对象为抵押物向银行申请抵押贷款提供抵押物市场价值参考。

五、估价时点

2005年4月18日

六、价值定义

本次估价采用公开市场价值标准,即估价结果为估价对象在估价时点时的公开市场的客观合理价值。

七、估价依据(略)

八、估价方法

估价人员进行了实地查勘,通过认真分析所掌握的资料,根据估价对象的特点及估价目的,选用假设开发法、成本法作为本次估价的基础方法,其中假设开发法中开发完成后的价值采用市场法估价。

九、估价结果

经测算,估价对象在估价时点2005年4月18日的客观价值为人民币4794.52万元。大写人民币肆仟柒佰玖拾肆万伍仟贰佰元整。

十、估价人员(略)

十一、估价作业日期

2005年4月16日2005年4月22日

十二、估价报告应用的有效期(略)

估价技术报告

一、  个别因素分析 (略)

二、  区域因素分析(略)

三、  最高最佳使用分析(略)

四、  估价方法选用

估价对象在建工程。估价人员进行了实地查勘。认真分析所掌握的资料,根据估价对象的特点及估价目的,选用假设开发法、成本法作为本次估价的基本方法,其估价技术路线如下:

 

1.   根据《房地产估价规范》,“具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,应选取用假设开发法作为其中的一种估价方法”,因此选用假设开发法作为估价方法之一进行估价。根据假设开发法的思路,可将预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常的开发本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润以及购买估价对象应负担的税费,求取估价对象的客观合理价格或价值。

2.   估价对象为在建工程,有明确的工程进度和费用投入,因此采用成本法作为估价方法之一。根据成本法的思路,以建造估价对象房地产所需的各项必要费用、应缴纳的税金、正常开发利润之和,求取估价对象的客观合理价格或价值。

3.   对以上两种方法测算的价格进行综合处理,最终求取估价对象的总价值和单位价值。

五、估价测算过程

(一)          假设开发法分析测算过程

假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值,扣除预计的正常开发成本、税费和利润等,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1、     采用的公式

估价对象价格=开发完成后的房地产价值-续建开发成本-管理费用-投资利息-销售税费

2、     估价对象开发完成后房地产价值的测算

运用市场法测算估价对象开发完成后的价值。

市场法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较。对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

2.1采用的公式

  交易情况      交易日期            房地产状况

  修正              调整                                           调整

 

 

2.2所选可比实例(见表一)

可比实例情况表

表一

2.3交易情况修正

可比实例A、B 、C均属正常交易,交易情况无需正,交易情况修正系数均为100/100。

2.4交易日期调整

近期××市房地产市场状况稳定,可比实例A、B 、C均属近期交易,交易日期无需调整,调整系数均为100/100。

2.5房地产状况调整

因权益状况相同,将房地产状况调整分为区域因素、个别因素调整。

2.5.1区域因素调整

根据可比实例的具体情况,可比实例A、B 、C的区域因素略好于估价对象。将区域因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较。得到可比实例A、B 、C区域因素调整系数分别为:100/101、100/102、100/103(具体比较情误解见表二)。

2.5.2个别因素调整

根据可比实例的具体情况,可比实例A、B 、C的个别因素略差于估价对象,可比实例C的个别因素略优于估价对象。将个别因素调整的主要内容与估价对象进行打分比较,得到可比实例A、B 、C个别因素调整系数分别为100/102、100/102、100/97(具体比较情况见表二)。

    

2.6比较修正计算

市场法修正计算表

表三

从测算结果来看,三个可比实例的比准价格水平差异不大,因此采用简单算术平均数作为市场法测算结果:

(3009+2980+2963)/3=2984(元/m2

2.7预计开发完成后的总价值

估价对象规划总建筑面积为其中地下建筑面积作为设备用房等,不能对外销售,可销售建筑面积为故估价对象预计建成后的总价值为:

2984×39820.80=11882.53

3.继建开发成本的测算

估价对象共4栋,其中编号第28栋总建筑面积为24578.00m2(含地下建筑面积3998.00m2,,第21、22、23栋总建筑面积23221.80m2(含地下建筑面积3981.00m2)。经现场查勘,第28栋正在进行地下混凝土浇注工程,第21、22、23栋正在进行基础灌注工程。

3.1续建建筑安装工程费

根据××市造价管理站《关于发布××市建筑安装工程二00五年一季度造成价指数的通知》(××建价字[2005]10号,钢混高层住宅楼本期建安造价指标为873.18-970.2元/m2, 本次评估取900元/m2。另外,依据以上文件,桩基础增长率加值为80元/m2,一般水电安装增加值为30元/m2消防设备及安装增加值为10元/m2,电梯及安装增加值为50元/m2,则续建工程成本为:

24578.00×(900.00+30+10+50)+23221.80×(900+80+30+10+50)=4917.95

3.2室外道路管网及绿化等工程费

根据类似住宅的技术经济指标,按用地面积取30元/m2,估价对象用地面积为23667.00m2,

则室外道路管网及绿化等工程续建成本为:

30×23667.00=71.00(万元)

3.3估价对象的续建成本合计

4917.95+71.00=4988.95(万元)

4、管理费用

主要包括工程续建过程中的管理人员工资等必要支出,按市场平均水平取续建成本的3%。

4988.95×3%==149.67(万元)

5、销售税费

包括广告宣传费用及营业税等,依据类似项目平均标准,取开发完成后房地产价值的8%。

11882.53×8%=950.60(万元)

6、开发利润

××置业公司的投资直接成本利润率15%,续建成本为4988.95万元,开发利润为:

4988.95×15%=748.34(万元)

7、投资者购买待开发房地产应负担 的税费

主要包含契税及印花税等,为:

在建工程价值×4.1%

 

8、运用假设开发法的测算结果

假设开发法的测算结果为:

(11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)

(二)成本法分析测算过程

成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程,折旧为零。

采用的公式:

估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润

1、   土地取得成本

运用基准地价修正法求取估价对象土地价格,并测算相关税费。

土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)

价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为:

1717.18×23667.00=4064.05(万元)

2、   开发成本

2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费

39.82万元(计算过程略)

2.2基础设施配套费

基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准,基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积),则合计318.57万元。

2.3 建筑安装工程费

估价对象已建部分建筑安装工程费为:196.62(万元)

则估价对象开发成本为:

39.82+318.57+196.62=555.01(万元)

3、   管理费用

管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。经调查,管理费一般为开发成本的2%—4%,本次评估取其中间值,即按开发成本的3%计取。

555.01×3%=16.65(万元)

4、   投资利息

按正常开发进度,整个项目开发周期为1.5年,假设资金在开发周期内均匀投入。

利率取一年期贷款利率5.76%。

555.01×万元

5、   销售税费

估价对象尚未进入预售或销售阶段,故不考虑销售税费。

 

6、开发利润
经调查,××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%,本次评估取利润率15%。

555.01×(万元)

7、运用成本法的估价结果

4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77(万元)

六、估价结果确定

运用假设开发法测算的价格为万元,运用成本法测算的价格为万元。根据估价目的,确定假设开发法估价结果权重围,成本法估价结果权重为,则估价对象房地产价值为:

4846.27××(万元)

则估价对象房地产价值为人民币万元,答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。

                                                                            附件(略)

答案:
1、结果报告缺估价原则

2、技术报告缺市场背景分析

3、估价结果中没注明单价

4、假设开发法公式错

5、假设开发法计算开发利润的直接成本利润率不应采用XX置业公司的

6、假设开发法计算开发利润的基数应包括在建工程价值

7、基础设施建设费缺少计算过程,且结果与说明矛盾

8、成本法中投资利息的计息周期不应该是整个项目开发周期

9、成本法中投资利息的计息基数错误

10、成本法中应该考虑销售税费

11、估价结果的确定过程缺少必要的综合考虑

12、成本发中投资利润的计息基数错

13、市场法中个别因素调整与说明不一致(正好相反)

14、假设开发法直接采用传统法,未说明理由

15、造价取900未说明理由

16、技术报告的名称只有“估计技术报告”,应为“房地产估价技术报告”

17、在建工程的折旧业不应该为零看到17处错误,没有地方写,只好写了前面13个,希望不会有错误的把正确的挤掉。
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