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房地产估价师考试《房地产估价案例分析》全真模拟试题(1)

建筑天下| http://www.667e.com |08-26 18:47:12| 制度与政策|人气:798

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(一)甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营,租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价,酒楼业主不配合拆迁工作,不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料,该酒楼产权清晰,权属证书齐全,用途合法,无违章搭建。
请问:
1、针对该类拆迁估价,在估价程序上应特殊注意哪些环节?
2、装修补偿应如何确定?
3、对已存在的租赁关系,估价时应如何处理?

答案:
1、程序问题
(1)需要现场勘查
(2)三方签字
(3)如不签字,要请第三方见证
(4)公告
2、装修问题
(1)拆迁评估不包括装修
(2)装修由拆迁双方协商
(3)协商不成评估
3、租赁问题
(1)拆迁人只对被拆迁人(所有权人)补偿,不补偿使用人
(2)由被拆迁人对使用人进行安置
(3)双方协商不成的,拆迁人实施产权调换,由被拆迁人和原租赁人重新签订租赁协议

(二)法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查,该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的,该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定,拍卖所得价款处法律规定优先受偿的以外,全部用于偿还银行贷款,买受人承担全过程相关税费。
请问:
1、估价机构是否有异物将估价结果告知借款企业?为什么?
2、拍卖保留价应由谁确定?如何确定?
3、乙公司欲竞买该办公楼,现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?

答案:
1、没有义务告知,应为委托人是法院。
2、保留价由法院确定。确定方法:参照评估价或者市场价确定,首次保留价不得低于评估价或者市场价的80%,拍卖不成的,保留价可下调,幅度不超过20%
3、拍卖买受人的税费
(1)拍卖佣金
(2)土地出让金
(3)契税
(4)合同印花税
(5)权证印花税

(三)某新建商业房地产出租经营,欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例,测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元;依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。
请问:
1、这样的做法有哪些错误?
2、若估价对象的年净收益保持不变,具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益?

答案:
1、错误在于
(1)不应选择不同经营规模的
(2)不应选择最高的350,而应是客观收益
2、年净收益基本不变,哪些方法求年净收益 (怀疑题目错,应为求估价对象价值,不过还是找了求净收益的方法)
(1)市场法:比较类似房地产的年净收益,调整后确定客观的年净收益
(2)类似“假设开发法”:类似房地产客观的租金水平,扣除客观的出租费用,求取客观的年净收益
(3)“报酬资本化法”倒推:利用比较法提取类似房地产的报酬率,利用房地产价值倒推年净收益。
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