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房地产估价师《房地产估价案例分析》全真模拟试题(2)

建筑天下| http://www.667e.com |08-26 18:46:38| 制度与政策|人气:903

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二、问答
    甲公司1993年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权,土地用途为高档住宅,楼面地价为3500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于1996年12月竣工时,因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为3800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖,卖出6栋,平均价格为3860元/m2,其余14无人承接,退还给甲公司。当1996年6月第二期工程竣工后,建成的别墅以5200元/m2售出,甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低,而且别墅的拍卖低价竟然只比楼面地价高300元/m2,远低于其投入的建设成本,很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问,乙房地产估价所坚持当时估价结论的理由有哪些?

答案:
    乙估价所可以从如下5个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看,当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的,需要考虑限期变现偿债因素,而第二期别墅的售价是在正常公开市场交易情形下达成的价格;二是从估价时点看,拍卖时是1996年12月,而第二期工程在1999年6月竣工后出售,时点的不同相应房地产市场状况也会不同;三是从估价对象看,当时的估价对象是第一期别墅,建筑具有单件生产的特点,第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同,加之一期工程完工后,环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善,对第二期工程销售产生有利影响;四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响,个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低,而应以平均的社会一般水平成本衡量;五是从市场销售结果看,拍卖底价为3800元/m2,售出6栋的平均价格为3860元/m2,比较吻合,尚有14栋没有拍出,也从市场方面反映了估价结果的合理性。
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