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房地产估价师《房地产估价理论与方法》精选模拟试题解析(1)

建筑天下| http://www.667e.com |08-26 18:45:53| 制度与政策|人气:592

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一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)
1、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、(     )等基础设施条件以及场地平整。
A.给水、排水、供电、通信
B.给水、排水、燃气、热力
C.排水、供电、通信、燃气
D.排水、供电、通信、热力
答案:A
解析:熟地按照基础设施完备程度,又可以分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等的土地。“三通一平”,一般是指路通、水通、电通和场地平整;“五通一平”,一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信等基础设施条件以及场地平整;“七通一平”,一般是指具有了道路、给水、排水、供电、通信、燃气、热力等基础设施条件,以及场地平整。

2、不同的房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同,这主要是因为(  )。
A.估价收费标准不同
B.作出的估价师声明不同
C.估价对象状况不同
D.掌握的有关信息不同
答案:D
解析:即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的价值意见,只能得出近似的价值意见。因为估价总是在信息不完全、及存在许多不确定因素下作出的,并且不同的估价师掌握的信息一般不可能相同。

3、估价报告有效期应从(     )起计。   
A.估价时点
B.估价作业期
C.出具估价报告之日
D.签订估价委托合同之日
答案:C
解析:估价报告使用期限也称估价报告应用有效期、估价报告有效期,是指自估价报告出具日期起算,使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定,原则上不超过一年。

4、如果某房地产现状价值大于新房地产的价值减去拆除现有建筑物的必要支出及应得利润和建造新建筑物的必要支出及应得利润之后的余额,则应以(     )进行估价。
A.保持现状前提
B.装修改造前提
C.转换用途前提
D.重新利用前提
答案:A
解析:认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时,应以保持现状、继续使用为前提进行估价。对现有房地产应保持现状的条件是:( 新房地产价值-将现有房地产改变为新房地产必要支出及应得利润 ) <现有房地产价值。
以建筑物为例,对现有建筑物应予以保留的条件是:
( 新房地产价值-拆除现有建筑物的必要支出及应得利润-建造新建筑物的必要支出及应得利润 )<现有房地产价值

5、在使用假设开发法评估在建工程价值时,利用直接成本利润率估算开发利润的公式为开发利润=(    )×直接成本利润率。
A.后续开发成本+管理费用
B.后续开发成本+管理费用+销售费用
C.待开发房地产价值+后续开发成本
D.待开发房地产价值+后续开发成本+取得待开发房地产的税费
答案:D
解析:计算开发利润时,利润率要与基数相对应。直接成本利润率公式:
直接成本利润率=开发利润/(取得成本+开发成本)
此时,取得成本为待开发房地产价值和取得待开发房地产的税费之和。

6、某房地产价格分两期支付,首期付款50万元,余款80万元在第8个月末一次付清,当时月利率为1%。该房地产的实际价格为(     )万元。
A.87     
B.124       
C.130       
D.134
答案:B
解析:名义价格是表面上的价格,能直接观察到。实际价格一般直接观察不到,通常需要在名义价格的基础上进行计算或者处理才能得到。
实际价格为50+80/(1+1%)8=124万元

7、下列关于征地补偿安置费和相关税费的表述中不正确的是(   )。
A、青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B、征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C、新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定
D、地上附着物补偿费的标准由省、自治区,直辖市规定
答案:B
解析:对于征收集体土地的土地取得成本的规定中,青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定,新菜地开发建设基金的政策标准由省、自治区、直辖市规定,地上附着物补偿费的标准由省、自治区,直辖市规定,而征地管理费是指县级以上人民政府土地管理部门手用地单位委托,采用包干方式统一负责、组织、管理各类建设项目征收土地的有关事宜,由用地单位按照征地费总额的一定比例支付的管理费用。

8、某可比实例的实物状况比估价对象优9%,则其实物状况调整系数为(     )。
A.0.91     
B.0.92     
C.1.09     
D.1.10
答案:B
解析:
在市场法中,进行房地产状况调整时, 为房地产状况调整系数。因此实物状况调整系数 =

9、下列关于建筑物寿命和年龄的说法中,正确的是(     )。
A.建筑物的经济寿命短于自然寿命,有效年龄也短于实际年龄
B.建筑物的经济寿命长于自然寿命,有效年龄也可能长于实际年龄
C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等,有效年龄与实际年龄也相等
D.建筑物的经济寿命短于自然寿命,有效年龄可能等于也可能短于或长于其实际年龄
答案:D
解析:建筑物的实际年龄是指从建筑物竣工之日开始到估价时点为止的日历年数。建筑物的有效年龄是指估价时点时的建筑物状况和效用所显示的年龄。建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。建筑物的经济寿命短于其自然寿命,是由市场决定的,相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命也可能不同。

10、某期房预计两年后竣工交付使用,目前与其类似在现房价格为5000元每平米,出租的年末净收益为500元每平米。假设年折现率为8%,风险补偿估计为现房价格的3%,则该期房目前的价格为(    )元每平米。
A.3473
B.4365
C.3958
D.4635
答案:C
解析:
根据现房价格计算期房价格:
期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿
=5000-500/(1+8%)-500/(1+8%)2-5000×3%=3958元每平米
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