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2016年房地产估价师《案例分析》部分模拟试题(一)

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    某商业楼建筑面积为5000㎡,于2000年9月1日开工,2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构,耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让,用途为商业,土地使用年限为40年,自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日,业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款,委托房地产估价机构估价。

(问题1) 采用成本法估价,计算该建筑物折旧时,确定建筑物的剩余经济寿命应( )。
A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算
B.按建筑物耐用年限计算
C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算
D.按建筑物已使用年限计算
 
(问题2) 采用收益法估价时,下述观点不正确的是( )。
A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算
B.估价时点应设定为2004年3月1日
C.净收益中应扣除建筑物折旧额
D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料

(问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据,此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。
A.2800
B.2940
C.4000
D.4200

(问题4) 假设在2005年9月1日,业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值,若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( )。
A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押,500万元增值不能再次设立抵押权
B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人,500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保
C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分,不属于抵押范围,若对抵押物拍卖,原抵押权人对该部分价值无优先受偿权
D.该500万元可再次抵押

(答案1) A、   (答案2) C、   (答案3) C、   (答案4) D

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