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2003年房产估价师考试《房地产开发经营与管理》试题

建筑天下| http://www.667e.com |09-01 12:20:47| 经营与管理|人气:634

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一、单项选择题(共35题,每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意,请在答题卡上涂黑其相应的编号。)
1、某投资商预测到政府大型公共设施的投资建设计划,并在附近预先投资,最后取得巨大成功,则该投资商利用的是房地产投资特性中的( )。
A、位置固定性 B、不一致性 C、适应性 D、相互影响性
答案:D
解析:P8

2、不考虑其他因素变化,利率升高,则房地产价值( )。
A、下降 B、上升 C、不变 D、不能确定
答案:A
解析:P17

3、下列风险中,属于个别风险的是( )。
A、购买力风险 B、市场供求风险 C、政策风险 D、比较风险
答案:D
解析:P19

4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%,若销售收入为1000万元,则应缴纳两税一费的总额为( )万元。
A、55.0 B、85.6 C、150.0 D、123.6
答案:A
解析:100×5%×(1+7%+3%)

5、某家庭购买一套面积为100M2的商品住宅,单价为5000元/ M2,首付款为房价的30%,其余通过申请公积金和商业组合贷款支付,已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%,期限均为10年,公积金贷款的最高限额为10万元,则公积金贷款部分的按月等额还款额为( )元。
A、1002.45 B、1012.45 C、1027.42 D、1037.45
答案:B
解析:(10×4%÷12)÷[1-(1+4%÷12)-120

6、某家庭以30万元购买了一套住宅,银行为其提供了15年期的住房抵押贷款,该贷款的年利率为6%,按月等额还款,如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金5万元,则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少( )元。
A、544.10 B、555.10 C、1776.32 D、2109.38
答案:B
解析:(5×6%÷12)÷[1-(1+6%÷12)-120

7、某家庭以住宅抵押贷款方式购买了一套住宅,住房抵押贷款期限为20年,年利率为6%,以每月2500元等额还款。该家庭于第9年初一次性偿还贷款本金10万元,余额在以后的5年内用按月等额还款的方式还清,则最后5年内的月等额还款额为( )元。
A、3019.53 B、2983.84 C、1524.15 D、1587.65
答案:A
解析:P=[2500÷(6%÷12)]×[1-(1+6%÷12)-144]-100000=156186.86
A=[156186.86×(6%÷12)]÷[1-(1+6%12)-60]

8、某物业的购买价为100万元,其中50万元为银行抵押贷款,期限10年,年利率12%,按年等额偿还。如该物业年净经营收入为30万元,则该物业投资的还本付息比率为( )。
A、0.18 B、0.12 C、3.39 D、5.00
答案:C
解析:A=50×12%÷[1-(1+12%)-10]=8.85
30÷8.85=3.39

9、甲写字楼购买价格为100万元,年净经营收入为30万元,年还本付息额为15万元;乙写字楼购买价格为200万元,年净经营收入为50万元,年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响,则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为( )。
A、甲>乙 B、甲<乙 C、甲=乙 D、无法判断
答案:A
解析:假设甲抵押贷款X,则乙=30÷15X=2X,甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X),乙现金回报率=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X),甲乙分母相同,因甲分子大,因此甲>乙。

10、土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用是( )。
A、土地使用权出让费 B、土地使用费 C、土地使用权转让费 D、毛地价
答案:B
解析:

11、市场的客体通常是指( )。
A、买家 B、卖买 C、交易对象 D、交易价格
答案:C
解析:

12、在房地产产品生产过程中,承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的,一般是( )。
A、建筑师 B、结构工程师 C、设备工程师 D、监理工程师
答案:A
解析:P31

13、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的主要因素是( )。
A、满足购买者使用要求 B、购买者支付能力
C、物业预期收益 D、物业用途
答案:C
解析:

14、按照四象限模型,确定房地产资产需求的关键是房地产使用市场的( )。
A、存量规模 B、租金水平 C、开发成本 D、资本化率
答案:B
解析:

15、在房地产市场自然周期的复苏阶段,房地产市场中的空置率与合理空置率的关系是( )。
A、空置率>合理空置率 B、空置率<合理空置率
C、空置率=合理空置率 D、不能判断
答案:A
解析:P44

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