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房地产估价师《房地产估价理论与方法》一

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:20:38| 考前冲刺练习|人气:406

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    判断题

    1、某宗房地产的土地总面积1000平方米,建筑总面积5000平方米,房地单价1800元/平方米,土地单价1500元/平方米,建筑物的重置价格2000元/平方米,九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
    答案( )
    A、对
    B、错

    2、城市规划影响土地价值,在一定程度上是合法原则的体现。
    答案( )
    A、对
    B、错

    3、成本估价法又称重置成本法。
    答案( )
    A、对
    B、错

    4、估价对象房地产状况为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。
    答案( )
    A、对
    B、错

    5、房地产价格在某种意义上是客观存在的,房地产估价不是估价人员给房地产定价,而应是模拟市场的价格形成过程,将房地产价格显示出来。
    答案( )
    A、对
    B、错

    6、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
    答案( )
    A、对
    B、错

    7、同一宗房地产,其房地价格:土地价格+建筑物价格。
    答案( )
    A、对
    B、错

    8、城市中现有一块空地,目前没有任何收益,因而不能用收益法估价。
    答案( )
    A、对
    B、错

    9、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同,且比直线折旧法计算的年折旧额小。
    答案( )
    A、对
    B、错

    10、房地产虽然可以区分为物质实体和权益两个方面,但其价值的高低主要取决于其权益的大小。
    答案( )
    A、对
    B、错

    11、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的,需求减少,则价格会下降。
    答案( )
    A、对
    B、错

    12、人口高密度地区,必定导致对房地产的求大于供,供给相对匮乏,因而该地区的房地产价格必然超高。
    答案( )
    A、对
    B、错

    13、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
    答案( )
    A、对
    B、错

    14、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元/平方米,1998年1月初的价格为1400元/平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律,为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近,则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元/平方米。
    答案( )
    A、对
    B、错

    单项选择题

    1、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元,若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
    答案( )
    A、850
    B、845
    C、869
    D、857

    2、某写字楼刚建成,其建筑造价实际为1000万元,建筑面积为5000平方米,其基地的现时市场价格为600万元,附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/平方米,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
    答案( )
    A、800
    B、900
    C、1000
    D、大于1000

    3、某宗房地产正常情况下年总收益140万元,年总费用40万元,资本化率12%,出让时的土地使用权年限50年,现已使用了5年,则该宗房地产的现时总价为( )万元。
    答案( )
    A、833.33
    B、830.45
    C、828.25
    D、827.64

    4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
    答案( )
    A、50万元
    B、55万元
    C、60万元
    D、60万元以上

    5、用成本法评估新建房地价格的基本公式为:新建房地价格=取得土地费用+( )+正常利税。
    答案( )
    A、拆迁费用
    B、建造建筑物费用
    C、公共设施建设费用
    D、市政设施建设费用

    6、某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑物资本化率12%,土地资本化率10%,则该宗房地产的总价值为( )万元。
    答案( )
    A、417
    B、500
    C、460
    D、450

    7、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
    答案( )
    A、环境因素
    B、质量因素
    C、区域因素
    D、新旧程度

    8、甲土地的单价2100元/平方米,建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/平方米,建筑容积率为5,该两块土地的总价相比( )。
    答案( )
    A、甲的等于乙的
    B、甲的高于乙的
    C、甲的低于乙的
    D、难以判断

    9、用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取( )成本作为评估依据。
    答案( )
    A、类似房地产的客观
    B、类似房地产的最高
    C、类似房地产的最低
    D、该宗房地产的实际

    10、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。
    答案( )
    A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
    B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
    C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
    D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%

    11、某建筑物,政府主管部门规定的该类建筑物的耐用年限N与该建筑物的经过年数t、尚可使用年数n之间的关系为( )。
    答案( )
    A、N=t+n
    B、N < t+n
    C、N > t+n
    D、A、B、C都可能

    12、楼面地价=土地单价÷( )。
    答案( )
    A、建筑层数
    B、建筑覆盖率
    C、绿地率
    D、建筑容积率

    13、用成本法评估旧建筑物的价格时,折旧注重的应是建筑物价值的( )。
    答案( )
    A、收回
    B、摊销
    C、减损
    D、补偿

    14、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )%。
    答案( )
    A、76
    B、80
    C、81
    D、84

    15、某前后临街总深度30米的矩形宗地,前街路线价20000元/平方米,后街路线价1000元/平方米,若按重叠价值估价法,其前街影响深度为( )米。
    答案( )
    A、10
    B、15
    C、20
    D、 30

    16、某类房地产通常抵押贷款占7成,抵押贷款的年利率10%,购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为( )%。
    答案( )
    A、10.6
    B、11.4
    C、11.2
    D、10.8

    17、在评估期房价格时,( )。
    答案( )
    A、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(现在)的状态
    B、估价对象状况为估价时点(现在)的状态,房地产市场情况为未来某时点的状态
    C、估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点(未来)的状态
    D、估价对象状况为未来某时点的状态,房地产市场情况为估价时点(现在)的状态

    18、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%,若该类房地产的资本化率为10.8%,则自有资本要求的年收益率为( )%
    答案( )
    A、15.0
    B、15.7
    C、12.6
    D、11.6

    19、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方297万元,应交税的税费均由卖方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
    答案( )
    A、323
    B、275
    C、273
    D、258

    20、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法估计,该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米。
    答案( )
    A、2390
    B、2410
    C、2430
    D、2450

    21、用成本法评估新开发土地价格的基本公式为:新开发土地价格:取得待开发土地费用+( )+正常利税
    答案( )
    A、拆迁安置补偿费
    B、基础设施建设费
    C、公共配套设施费
    D、开发土地所需费用

    22、路线价法估价的第二个步骤应为( )。
    答案( )
    A、设定标准深度
    B、求取路线价
    C、编制深度百分率表
    D、划分路线价区段

    23、某房地产1992年1月1日的价格为1000元/平方米,1992年到1995年年平均上涨10%,用长期趋势法评估,该房地产1996年1月1日的价格应为( )元/平方米。
    答案( )
    A、1611
    B、1331
    C、1464
    D、1400

    24、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/平方米,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。
    答案( )
    A、2487.75
    B、2500.00
    C、2511.00
    D、2162.25

    25、采用( )求取的年折旧额每年递减。
    答案( )
    A、成新折扣法
    B、偿债基金折旧法
    C、年数合计法
    D、直线折旧法

    26、房地产的供给增加,需求不变,其价格会( )。
    答案( )
    A、上升
    B、下降
    C、不变
    D、升降难定

    27、残余法是依据( )价格。
    答案( )
    A、土地收益求取土地
    B、建筑物收益求取建筑物
    C、房地收益求取房地
    D、房地收益单独求取土地或建筑物

    28、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
    答案( )
    A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
    B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
    C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
    D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格

    多项选择题

    1、某宗房地产欲出售,其评估价格为100万元,最后实际成交价格为150万元,这可能是( )。
    答案( )
    A、评估价格公平合理,成交价格不公平合理
    B、评估价格不公平合理,成交价格公平合理
    C、评估价格和成交价格都公平合理
    D、评估价格和成交价格都不公平合理

    2、估价上真实、客观、合理的价格是指:( )。
    答案( )
    A、交易双方均接受的价格
    B、对交易双方来说经济上合理的价格
    C、正常交易情况下形成的价格
    D、政府规定或希望的价格

    3、房屋估价时,确定其面积的依据有:( )。
    答案( )
    A、房屋所有权证所载面积
    B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)
    C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格,尚未办理房屋所有权证时)
    D、房屋买卖合同所载面积

    4、估价报告书的内在质量取决于( )。
    答案( )
    A、估价方法选择的正确性
    B、估价报告的文字表述水平
    C、估价结论的准确性
    D、估价报告书的格式

    5、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求:( )。
    答案( )
    A、与估价对象具有类似性
    B、交易日期与估价时点接近
    C、交易双方有经济关系
    D、成交价格是单价

    6、用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地价格可用( )求取。
    答案( )
    A、市场比较法
    B、基准地价修正法
    C、假设开发法
    D、成本法

    7、各类房屋的残值率一般为:( )。
    答案( )
    A、钢筋混凝土结构3%
    B、砖木结构一等6%
    C、砖混结构一等0%
    D、简易结构0%

    8、下列各种价格中肯定是事实的有( )。
    答案( )
    A、不能作为可比实例的交易实例价格
    B、可比实例价格
    C、非公平市价
    D、评估价格

    9、房地产交易中的特殊交易情形包括( )
    答案( )
    A、交易双方曾经有过业务联系
    B、购买相邻房地产
    C、交易税费由买方承担
    D、卖方不了解市场行情

    10、估价时计算地租量须把握( )。
    答案( )
    A、土地是在最佳用途下使用的
    B、土地是由最有能耐的人使用的
    C、土地是在最粗放利用下使用的
    D、土地是在最佳集约利用下使用的

    11、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
    答案( )
    A、指数调整法
    B、实际观察法
    C、工料测量法
    D、分部分项法

    12、建筑物的物质折旧包括( )。
    答案( )
    A、有形损耗
    B、正常使用的磨损
    C、功能折旧
    D、意外的破坏损毁

    13、对确定资本化率有参考依据的有( )。
    答案( )
    A、折旧率
    B、物价指数
    C、银行贴现率
    D、投资回报率

    14、受理估价委托时,估价人员应明确的估价基本事项有:( )。
    答案( )
    A、估价时点
    B、估价目的
    C、估价对象
    D、估价原则

    判断题答案
    1:A| 2:A| 3:B| 4:B| 5:A| 6:B| 7:A| 8:B| 9:A| 10:B| 11:B| 12:B| 13:A| 14:A|

    单项选择题答案
    1:B| 2:D| 3:C| 4:B| 5:B| 6:C| 7:C| 8:D| 9:A| 10:D| 11:D| 12:D| 13:C| 14:C| 15:C| 16:A| 17:D| 18:A| 19:B| 20:B| 21:D| 22:A| 23:C| 24:B| 25:C| 26:B| 27:D| 28:C|

    多项选择题答案
    1: A、 B、 D、 | 2: B、 C、 | 3: A、 C、 | 4: A、 C、 | 5: A、 B、 | 6: A、 B、 C、 | 7: B、 D、 | 8: A、 B、 C、 | 9: B、 C、 D、 | 10: A、 D、 | 11: A、 C、 D、 | 12: A、 B、 D、 | 13: C、 D、 | 14: A、 B、 C、 |
 

房地产估价师《房地产估价理论与方法》一
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