房地产估价师《房地产估价理论与方法》八

房地产估价师《房地产估价理论与方法》八,房地产估价师真题,房地产估价师试题,

    判断题

    1、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    2、若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    3、成本估价法又称重置成本法。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    4、某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2％。该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为60万元。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    5、估价时点不一定是现在，也可以是过去或将来。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    6、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2％，则可比实例的个别因素修正系数为100／102。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    7、成本法、假设开发法可同时用于评估在建工程的价格。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    8、同一宗房地产的价格与租金之间存在转移关系。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    9、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的，而不是相对于估价时点而言的。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    10、房地产价格实质是房地产权益的价格，故其权益在估价中要比物质实体更重要。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    11、不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    12、某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元，此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2％，该类房地产的资本化率为10％，则该宗房地产的收益价格为275万元。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    13、购买年不是预期可获得收益的年限。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    14、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的，需求减少，则价格会下降。
    答案（ ）
    A、对
    B、错

    单项选择题

    1、某开发商在开发某别墅区时，为增加利润提高了建筑密度和容积率，但结果反而使其别墅的价格下降，这是因为( )。
    答案（ ）
    A、市场不景气
    B、该别墅区的环境条件变差
    C、该别墅区的单位开发成本降低
    D、开发商获得满意的利润即可

    2、残余法是依据( )价格。
    答案（ ）
    A、土地收益求取土地
    B、建筑物收益求取建筑物
    C、房地收益求取房地
    D、房地收益单独求取土地或建筑物

    3、楼面地价=土地单价÷( )。
    答案（ ）
    A、建筑层数
    B、建筑覆盖率
    C、绿地率
    D、建筑容积率

    4、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
    答案（ ）
    A、50万元
    B、55万元
    C、60万元
    D、60万元以上

    5、完好房的成新度一般为( )。
    答案（ ）
    A、十成新
    B、九到十成新
    C、八到十成新
    D、七到十成新

    6、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7％和8％。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应交税的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )万元。
    答案（ ）
    A、323
    B、275
    C、273
    D、258

    7、某临街深度30．48米(即100英尺)的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
    答案（ ）
    A、50
    B、70
    C、30
    D、40

    8、同一建筑物若使用性质不同，其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
    答案（ ）
    A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
    B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
    C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
    D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

    9、土地价格=[房地净收率-( )]÷土地还原利率。
    答案（ ）
    A、土地净收益
    B、建筑物价格X建筑物还原利率
    C、建筑物总收益
    D、房地费用

    10、某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12％，土地资本化率10％，则该宗房地产的总价值为( )万元。
    答案（ ）
    A、417
    B、500
    C、460
    D、450

    11、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款年利率为9％，若该类房地产的资本化率为10．8％，则自有资本要求的年收益率为( )％
    答案（ ）
    A、15．0
    B、15．7
    C、12．6
    D、11．6

    12、其他条件相同，期房价格一般( )现房价格。
    答案（ ）
    A、高于
    B、低于
    C、等于
    D、不可比

    13、某房地产1992年1月1日的价格为1000元／平方米，1992年到1995年年平均上涨10％，用长期趋势法评估，该房地产1996年1月1日的价格应为( )元／平方米。
    答案（ ）
    A、1611
    B、1331
    C、1464
    D、1400

    14、某前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价20000元／平方米，后街路线价1000元／平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为( )米。
    答案（ ）
    A、10
    B、15
    C、20
    D、 30

    15、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
    答案（ ）
    A、市场租金
    B、商品租金
    C、理论租金
    D、成本租金

    16、一宗房地产交易能够达成的充分条件是( )。
    答案（ ）
    A、买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格
    B、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格
    C、买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格
    D、买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格

    17、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000平方米，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元／平方米，则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
    答案（ ）
    A、800
    B、900
    C、1000
    D、大于1000

    18、某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10％，购买者自有资本要求的年收益率12％，则该类房地产的资本化率为( )％。
    答案（ ）
    A、10．6
    B、11．4
    C、11．2
    D、10．8

    19、收益法公式 成立的条件是( )。
    答案（ ）
    A、a每年不变、有限年期、r每年不变且大于零
    B、a每年不变、无限年期、r每年不变且大于零
    C、a每年变化、有限年期、r每年不变且大于零
    D、a每年不变、有限年期、r每年变化且大于零

    20、某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50％，楼面地价100元／平方米，则其土地单价为( )元／平方米。
    答案（ ）
    A、500
    B、200
    C、250
    D、100

    21、一宗土地用假设开发法评估其价格：在商业用途下的估算结果为800万元，在居住用途下的估算结果为1000万元。城市规划规定既可作商业用途也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为( )万元。
    答案（ ）
    A、800
    B、1000
    C、900
    D、1800

    22、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用＋( )＋正常利税。
    答案（ ）
    A、拆迁费用
    B、建造建筑物费用
    C、公共设施建设费用
    D、市政设施建设费用

    23、房地产开发成本的增加( )房地产的价格。
    答案（ ）
    A、必定提高
    B、必定降低
    C、不一定提高
    D、不一定降低

    24、某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12％，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为( )万元。
    答案（ ）
    A、833．33
    B、830．45
    C、828．25
    D、827．64

    25、新建建筑物价格：( )＋建造建筑物费用＋正常利税。
    答案（ ）
    A、征地费
    B、拆迁安置补偿费
    C、地价款
    D、零

    26、某宗房地产，其建筑物的各层建筑面积相等，建筑层数为5层，建筑密度为50％，土地单价为2500元／平方米，则其楼面地价为( )元／平方米。
    答案（ ）
    A、500
    B、2500
    C、1000
    D、1250

    27、房地产价格实质上是房地产( )的价格。
    答案（ ）
    A、开发成本
    B、权益
    C、物质实体
    D、B和C

    28、用市场比较法评估房地产价格时，通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
    答案（ ）
    A、环境因素
    B、质量因素
    C、区域因素
    D、新旧程度

    多项选择题

    1、以下说法是错误的：( )。
    答案（ ）
    A、只有经房地产所有权人要求，才能对该房地产进行估价
    B、只有经房地产使用权人要求，才能对该房地产进行估价
    C、只有经房地产抵押人要求，才能对该房地产进行估价
    D、只要经房地产抵押权人要求，就可以对该房地产进行估价

    2、估价报告书的内在质量包括( )。
    答案（ ）
    A、估价结论的准确性
    B、文字表达水平
    C、估价方法选择的正确性
    D、参数确定的合理性

    3、地价区段是根据( )的原则来划分的。
    答案（ ）
    A、形状相似
    B、用途相似
    C、地价相近
    D、地段相连

    4、运用市场比较法估价时选取的比较实例应符合下列要求：( )。
    答案（ ）
    A、与估价对象具有类似性
    B、交易日期与估价时点接近
    C、交易双方有经济关系
    D、成交价格是单价

    5、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需进行加价或减价修正：( )。
    答案（ ）
    A、路角地
    B、一面临街的长方形地
    C、梯形地
    D、一面临街的三角形地

    6、估价报告书的内在质量取决于( )。
    答案（ ）
    A、估价方法选择的正确性
    B、估价报告的文字表述水平
    C、估价结论的准确性
    D、估价报告书的格式

    7、对一宗房地产同时采用三种不同方法估价，计算出三个价格，( )。
    答案（ ）
    A、这三个价格应是相等的
    B、最后评估价格可采用这三个价格的平均值
    C、可采用这三个价格中某一个作为最终评估价格
    D、在这三个价格的基础上，估价人员根据自己的经验进行修正，确定一个评估价格

    8、运用收益法评估房地产价格时，影响估价结论准确性的因素有：( )。
    答案（ ）
    A、总收益的准确性
    B、费用及扣除项目的准确性
    C、基准地价的准确性
    D、还原利率的准确性

    9、某地区繁华地段有一空地，另有一块附有建筑物的土地，这两块土地的位置相当，土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说，空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。
    答案（ ）
    A、前者大于后者
    B、前者低于后者
    C、前者等于后者
    D、不能比较

    10、建筑物的物质折旧包括( )。
    答案（ ）
    A、有形损耗
    B、正常使用的磨损
    C、功能折旧
    D、意外的破坏损毁

    11、房地产估价可在下列活动中发挥作用( )。
    答案（ ）
    A、房地产出租
    B、房地产保险
    C、房屋继承、分割
    D、房地产拍卖抵债

    12、房地产交易中的特殊交易情形包括( )
    答案（ ）
    A、交易双方曾经有过业务联系
    B、购买相邻房地产
    C、交易税费由买方承担
    D、卖方不了解市场行情

    13、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
    答案（ ）
    A、指数调整法
    B、实际观察法
    C、工料测量法
    D、分部分项法

    14、一宗房地产的土地价值为40万元，建筑物价值为60万元，已抵押贷款45万元，作为某种目的的估价结果为55万元，则该估价目的的可能是( )。
    答案（ ）
    A、买卖
    B、抵押贷款
    C、拆迁补偿
    D、保险

    判断题答案
    1：A| 2：A| 3：B| 4：A| 5：A| 6：B| 7：A| 8：A| 9：A| 10：B| 11：B| 12：A| 13：A| 14：B|

    单项选择题答案
    1：B| 2：D| 3：D| 4：B| 5：C| 6：B| 7：B| 8：C| 9：B| 10：C| 11：A| 12：B| 13：C| 14：C| 15：B| 16：C| 17：D| 18：A| 19：A| 20：C| 21：B| 22：B| 23：C| 24：C| 25：D| 26：C| 27：B| 28：C|

    多项选择题答案
    1： A、 B、 C、 | 2： A、 C、 D、 | 3： B、 C、 D、 | 4： A、 B、 | 5： A、 C、 D、 | 6： A、 C、 | 7： B、 C、 D、 | 8： A、 B、 D、 | 9： A、 B、 C、 | 10： A、 B、 D、 | 11： A、 B、 C、 D、 | 12： B、 C、 D、 | 13： A、 C、 D、 | 14： A、 B、 C、 |
 

房地产估价师《房地产估价理论与方法》八