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房地产估价师《房地产估价理论与方法》六

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    判断题

    1、偿债基金折旧法的特点是每年的折旧额均相同,且比直线折旧法计算的年折旧额小。
    答案( )
    A、对
    B、错

    2、某宗房地产的收益年限为无限年,预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和877元,此后每年的总收益和总费用会在上一年的基础上增加2%,该类房地产的资本化率为10%,则该宗房地产的收益价格为275万元。
    答案( )
    A、对
    B、错

    3、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
    答案( )
    A、对
    B、错

    4、用市场比较法估价时,对比较实例为拍卖、招标的价格,需进行交易情况修正。
    答案( )
    A、对
    B、错

    5、房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。
    答案( )
    A、对
    B、错

    6、房地产价格实质是房地产权益的价格,故其权益在估价中要比物质实体更重要。
    答案( )
    A、对
    B、错

    7、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向,也可以用于寻找交易日期修正系数。
    答案( )
    A、对
    B、错

    8、估价对象房地产状况为过去,估价时点却可以是过去或现在、未来。
    答案( )
    A、对
    B、错

    9、购买年不是预期可获得收益的年限。
    答案( )
    A、对
    B、错

    10、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
    答案( )
    A、对
    B、错

    11、不论估价目的如何,委托方所委托的估价对象的范围,必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。
    答案( )
    A、对
    B、错

    12、房地产价格一般来说是由供给和需求决定的,需求减少,则价格会下降。
    答案( )
    A、对
    B、错

    13、综合还原利率:土地还原利率+建筑物还原利率。
    答案( )
    A、对
    B、错

    14、人口高密度地区,必定导致对房地产的求大于供,供给相对匮乏,因而该地区的房地产价格必然超高。
    答案( )
    A、对
    B、错

    单项选择题

    1、某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险,其投保价值应为( )万元。
    答案( )
    A、100
    B、70
    C、60
    D、40

    2、用市场比较法评估房地产价格时,通常要对比较实例价格进行交易情况、交易日期、( )个别因素修正。
    答案( )
    A、环境因素
    B、质量因素
    C、区域因素
    D、新旧程度

    3、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米。按平均增减量趋势法估计,该类房地产于1999年的价格为( )元/平方米。
    答案( )
    A、2390
    B、2410
    C、2430
    D、2450

    4、某写字楼刚建成,其建筑造价实际为1000万元,建筑面积为5000平方米,其基地的现时市场价格为600万元,附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/平方米,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
    答案( )
    A、800
    B、900
    C、1000
    D、大于1000

    5、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。
    答案( )
    A、市场比较法
    B、收益法
    C、成本法
    D、长期趋势法

    6、甲房地产尚可使用年限为50年,单价为1050元/平方米,乙房地产尚可使用年限为60年,单价为1100元/平方米,资本化率均为8%,实际上甲房地产的价格( )乙房地产的价格。
    答案( )
    A、高于
    B、低于
    C、等于
    D、B或C

    7、采用( )求取的年折旧额每年递减。
    答案( )
    A、成新折扣法
    B、偿债基金折旧法
    C、年数合计法
    D、直线折旧法

    8、选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
    答案( )
    A、同一地区
    B、同一城市
    C、同一供求范围内的类似地区
    D、A或C

    9、用成本法评估新建房地价格的基本公式为:新建房地价格=取得土地费用+( )+正常利税。
    答案( )
    A、拆迁费用
    B、建造建筑物费用
    C、公共设施建设费用
    D、市政设施建设费用

    10、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易,买方付给卖方2325元/平方米,应交纳的税费均由买方负担,则该宗房地产的正常成交价格为( )元/平方米。
    答案( )
    A、2487.75
    B、2500.00
    C、2511.00
    D、2162.25

    11、有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元,若将两宗土地合并为一宗,合并后值110万元,如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权,乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为( )。
    答案( )
    A、50万元
    B、55万元
    C、60万元
    D、60万元以上

    12、某一房地产价格水平的高低,主要取决于( )供求状况。
    答案( )
    A、本地区房地产的
    B、全国房地产的
    C、本地区本类房地产的
    D、本类房地产的

    13、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。
    答案( )
    A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
    B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
    C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
    D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%

    14、用成本法估价时,房屋现值=( )
    答案( )
    A、房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限
    B、房屋重置价格-年折旧额×耐用年限
    C、房屋重置价格×成新度
    D、房屋重置价格-年折旧额

    15、其他条件相同,期房价格一般( )现房价格。
    答案( )
    A、高于
    B、低于
    C、等于
    D、不可比

    16、某宗房地产采用三种估价方法得出的结果分别为820、850和900万元,若赋予的权重分别为0.5、0.3和0.2,则该宗房地产的最终评估价格为( )万元。
    答案( )
    A、850
    B、845
    C、869
    D、857

    17、某开发商在开发某别墅区时,为增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使其别墅的价格下降,这是因为( )。
    答案( )
    A、市场不景气
    B、该别墅区的环境条件变差
    C、该别墅区的单位开发成本降低
    D、开发商获得满意的利润即可

    18、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的,共分为( )。
    答案( )
    A、四类
    B、五类
    C、六类
    D、七类

    19、对比较实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用( )。
    答案( )
    A、一般物价指数
    B、建筑材料价格指数
    C、房地产价格指数
    D、定额调整系数

    20、某类房地产通常抵押贷款占7成,抵押贷款的年利率10%,购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为( )%。
    答案( )
    A、10.6
    B、11.4
    C、11.2
    D、10.8

    21、从理论上讲,获取净收益的可靠性越低,选用的还原利率应( )。
    答案( )
    A、越高
    B、越低
    C、不变
    D、越可靠

    22、一般损坏房的成新度为( )。
    答案( )
    A、4-6成
    B、5-7成
    C、4-5成
    D、5-6成

    23、某宗房地产,净收益每年50万元,建筑物价值200万元,建筑物资本化率12%,土地资本化率10%,则该宗房地产的总价值为( )万元。
    答案( )
    A、417
    B、500
    C、460
    D、450

    24、甲土地的单价2100元/平方米,建筑容积率为7,乙土地的单价1500元/平方米,建筑容积率为5,该两块土地的总价相比( )。
    答案( )
    A、甲的等于乙的
    B、甲的高于乙的
    C、甲的低于乙的
    D、难以判断

    25、用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取( )成本作为评估依据。
    答案( )
    A、类似房地产的客观
    B、类似房地产的最高
    C、类似房地产的最低
    D、该宗房地产的实际

    26、房地产的供给增加,需求不变,其价格会( )。
    答案( )
    A、上升
    B、下降
    C、不变
    D、升降难定

    27、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元,根据四、三、二、一法则,该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
    答案( )
    A、50
    B、70
    C、30
    D、40

    28、同一建筑物若使用性质不同,其年折旧额由大到小的排列顺序为( )。
    答案( )
    A、一般生产用房、腐蚀性生产用房、非生产用房
    B、非生产用房、一般生产用房、腐蚀性生产用房
    C、腐蚀性生产用房、一般生产用房、非生产用房
    D、非生产用房、腐蚀性生产用房、一般生产用房

    多项选择题

    1、各类房屋的残值率一般为:( )。
    答案( )
    A、钢筋混凝土结构3%
    B、砖木结构一等6%
    C、砖混结构一等0%
    D、简易结构0%

    2、一宗房地产的土地价值为40万元,建筑物价值为60万元,已抵押贷款45万元,作为某种目的的估价结果为55万元,则该估价目的的可能是( )。
    答案( )
    A、买卖
    B、抵押贷款
    C、拆迁补偿
    D、保险

    3、房屋估价时,确定其面积的依据有:( )。
    答案( )
    A、房屋所有权证所载面积
    B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)
    C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格,尚未办理房屋所有权证时)
    D、房屋买卖合同所载面积

    4、估价上真实、客观、合理的价格是指:( )。
    答案( )
    A、交易双方均接受的价格
    B、对交易双方来说经济上合理的价格
    C、正常交易情况下形成的价格
    D、政府规定或希望的价格

    5、用路线价法估价时,遇有下列临街地,需进行加价或减价修正:( )。
    答案( )
    A、路角地
    B、一面临街的长方形地
    C、梯形地
    D、一面临街的三角形地

    6、下列各种价格中肯定是事实的有( )。
    答案( )
    A、不能作为可比实例的交易实例价格
    B、可比实例价格
    C、非公平市价
    D、评估价格

    7、用成本法评估商品住宅的价格时,其中的土地价格可用( )求取。
    答案( )
    A、市场比较法
    B、基准地价修正法
    C、假设开发法
    D、成本法

    8、下列说法正确的是:( )。
    答案( )
    A、可比实例肯定是交易实例
    B、交易实例肯定是可比实例
    C、可比实例不一定是交易实例
    D、交易实例不一定是可比实例

    9、用假设开发法估价,在估算利息时必须把握( )。
    答案( )
    A、计息方法
    B、资本化率
    C、计息基础
    D、计息期

    10、受理估价委托时,估价人员应明确的估价基本事项有:( )。
    答案( )
    A、估价时点
    B、估价目的
    C、估价对象
    D、估价原则

    11、运用成本法评估房屋价格时,影响估价结论准确性的因素有:( )。
    答案( )
    A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性
    B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
    C、房屋结构类型确认的正确与否
    D、房屋重置价格的准确性

    12、对确定资本化率有参考依据的有( )。
    答案( )
    A、折旧率
    B、物价指数
    C、银行贴现率
    D、投资回报率

    13、房地产交易中的特殊交易情形包括( )
    答案( )
    A、交易双方曾经有过业务联系
    B、购买相邻房地产
    C、交易税费由买方承担
    D、卖方不了解市场行情

    14、建筑物的物质折旧包括( )。
    答案( )
    A、有形损耗
    B、正常使用的磨损
    C、功能折旧
    D、意外的破坏损毁

    判断题答案
    1:A| 2:A| 3:B| 4:A| 5:A| 6:B| 7:A| 8:B| 9:A| 10:B| 11:B| 12:B| 13:B| 14:B|

    单项选择题答案
    1:B| 2:C| 3:B| 4:D| 5:C| 6:B| 7:C| 8:D| 9:B| 10:B| 11:B| 12:C| 13:D| 14:C| 15:B| 16:B| 17:B| 18:B| 19:C| 20:A| 21:A| 22:C| 23:C| 24:D| 25:A| 26:B| 27:B| 28:C|

    多项选择题答案
    1: B、 D、 | 2: A、 B、 C、 | 3: A、 C、 | 4: B、 C、 | 5: A、 C、 D、 | 6: A、 B、 C、 | 7: A、 B、 C、 | 8: A、 D、 | 9: A、 C、 D、 | 10: A、 B、 C、 | 11: A、 C、 D、 | 12: C、 D、 | 13: B、 C、 D、 | 14: A、 B、 D、 |
 

房地产估价师《房地产估价理论与方法》六
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