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房地产估价师《房地产估价理论与方法》五

建筑天下| http://www.667e.com |08-27 15:20:29| 考前冲刺练习|人气:422

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    判断题

    1、房地产价格实质上是关于房地产权益的价格。
    答案( )
    A、对
    B、错

    2、购买年不是预期可获得收益的年限。
    答案( )
    A、对
    B、错

    3、同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。
    答案( )
    A、对
    B、错

    4、假设开发法可用于拆迁补偿估价。
    答案( )
    A、对
    B、错

    5、现判定某可比实例的个别因素比估价对象的差2%,则可比实例的个别因素修正系数为100/102。
    答案( )
    A、对
    B、错

    6、遵循房地产估价的合法原则,即估价机构或人员应具有合法的评估资格。
    答案( )
    A、对
    B、错

    7、用市场比较法估价时,对比较实例为拍卖、招标的价格,需进行交易情况修正。
    答案( )
    A、对
    B、错

    8、长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向,也可以用于寻找交易日期修正系数。
    答案( )
    A、对
    B、错

    9、某宗房地产的土地总面积1000平方米,建筑总面积5000平方米,房地单价1800元/平方米,土地单价1500元/平方米,建筑物的重置价格2000元/平方米,九成新。这意味着该宗房地产不是处于最高最佳使用状态。
    答案( )
    A、对
    B、错

    10、购买年是预期估价对象可获得收益的年限。
    答案( )
    A、对
    B、错

    11、估价报告书的有效期是相对于估价作业日期而言的,而不是相对于估价时点而言的。
    答案( )
    A、对
    B、错

    12、房地产价格在某种意义上是客观存在的,房地产估价不是估价人员给房地产定价,而应是模拟市场的价格形成过程,将房地产价格显示出来。
    答案( )
    A、对
    B、错

    13、某宗房地产1994年1月初的价格为1000元/平方米,1998年1月初的价格为1400元/平方米。假设该类房地产1994年1月初至1998 年1月初的价格变动规律,为每年1月初的价格与上一年的同期价格的比值都十分接近,则预测该宗房地产1999年1月初的价格为1523元/平方米。
    答案( )
    A、对
    B、错

    14、高层建筑地价分摊是将高层建筑物的造价分摊到所占土地上。
    答案( )
    A、对
    B、错

    单项选择题

    1、用成本法评估某宗房地产的价格时,应选取( )成本作为评估依据。
    答案( )
    A、类似房地产的客观
    B、类似房地产的最高
    C、类似房地产的最低
    D、该宗房地产的实际

    2、在路线价法中,( )只需根据深度百分率即可计算地价,不必制定相应的修正率。
    答案( )
    A、一面临街矩形地
    B、一面临街三角形地
    C、一面临街梯形地
    D、一面临街不规则形地

    3、选取可比实例时,应注意所谓地点的同一性或类似性,是指所选取的可比实例应与估价对象处于( )。
    答案( )
    A、同一地区
    B、同一城市
    C、同一供求范围内的类似地区
    D、A或C

    4、对比较实例价格进行交易日期修正时,最适宜采用( )。
    答案( )
    A、一般物价指数
    B、建筑材料价格指数
    C、房地产价格指数
    D、定额调整系数

    5、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的,共分为( )。
    答案( )
    A、四类
    B、五类
    C、六类
    D、七类

    6、房地产开发成本的增加( )房地产的价格。
    答案( )
    A、必定提高
    B、必定降低
    C、不一定提高
    D、不一定降低

    7、某建筑物已使用8年,经实地勘察,估计尚可使用32年,残值率为5%,则该建筑物的成新率为( )%。
    答案( )
    A、76
    B、80
    C、81
    D、84

    8、假设开发法中预期开发后的楼价不可用( )求取。
    答案( )
    A、市场比较法
    B、收益法
    C、成本法
    D、长期趋势法

    9、( )限制了估价报告书的用途。
    答案( )
    A、估价方法
    B、估价目的
    C、估价原则
    D、估价日期

    10、新建建筑物价格:( )+建造建筑物费用+正常利税。
    答案( )
    A、征地费
    B、拆迁安置补偿费
    C、地价款
    D、零

    11、完好房的成新度一般为( )。
    答案( )
    A、十成新
    B、九到十成新
    C、八到十成新
    D、七到十成新

    12、某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险,其投保价值应为( )万元。
    答案( )
    A、100
    B、70
    C、60
    D、40

    13、某类房地产通常抵押贷款占7成,抵押贷款的年利率10%,购买者自有资本要求的年收益率12%,则该类房地产的资本化率为( )%。
    答案( )
    A、10.6
    B、11.4
    C、11.2
    D、10.8

    14、房地产的供给增加,需求不变,其价格会( )。
    答案( )
    A、上升
    B、下降
    C、不变
    D、升降难定

    15、某开发商在开发某别墅区时,为增加利润提高了建筑密度和容积率,但结果反而使其别墅的价格下降,这是因为( )。
    答案( )
    A、市场不景气
    B、该别墅区的环境条件变差
    C、该别墅区的单位开发成本降低
    D、开发商获得满意的利润即可

    16、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98,则其依据为( )。
    答案( )
    A、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
    B、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2%
    C、可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%
    D、可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素,对价格的影响幅度为2.04%

    17、某宗房地产已使用5年,现土地价值为50万元,建筑物重置价格为80万元,房地每年的净收益为11万元,土地资本化率为8%,建筑物资本化率为10%,则该宗房地产的价值为( )万元。
    答案( )
    A、130.0
    B、119.2
    C、117.5
    D、120.0

    18、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房,估价对象的建筑面积为1200平方米,现空置。估算估价对象的租金时,最适宜作为可比实例的为( )。
    答案( )
    A、建筑面积1800平方米,两年前租出,年租35万元,位于同一工业区
    B、建筑面积1100平方米,近期租出,年租150元/平方米,位于20公里外
    C、建筑面积10000平方米,近期租出,年租180万元,位于同一工业区
    D、建筑面积1000平方米,近期租出,年租20万元,位于同一工业区

    19、某房地产正常年净收益为6000元,当前银行利率为10%,购买年为8,估价应为( )元。
    答案( )
    A、54000
    B、32010
    C、48000
    D、60000

    20、采用( )求取的年折旧额每年递减。
    答案( )
    A、成新折扣法
    B、偿债基金折旧法
    C、年数合计法
    D、直线折旧法

    21、某前后临街总深度30米的矩形宗地,前街路线价20000元/平方米,后街路线价1000元/平方米,若按重叠价值估价法,其前街影响深度为( )米。
    答案( )
    A、10
    B、15
    C、20
    D、 30

    22、土地价格=[房地净收率-( )]÷土地还原利率。
    答案( )
    A、土地净收益
    B、建筑物价格X建筑物还原利率
    C、建筑物总收益
    D、房地费用

    23、楼面地价=土地单价÷( )。
    答案( )
    A、建筑层数
    B、建筑覆盖率
    C、绿地率
    D、建筑容积率

    24、房地产价格实质上是房地产( )的价格。
    答案( )
    A、开发成本
    B、权益
    C、物质实体
    D、B和C

    25、某写字楼刚建成,其建筑造价实际为1000万元,建筑面积为5000平方米,其基地的现时市场价格为600万元,附近类似写字楼(包含土地和建筑物)的现时市场价格为2800元/平方米,则该写字楼中建筑物的合理市场价格应为( )万元。
    答案( )
    A、800
    B、900
    C、1000
    D、大于1000

    26、理论上“八项因素”构成的房租通常称为( )。
    答案( )
    A、市场租金
    B、商品租金
    C、理论租金
    D、成本租金

    27、某临街深度30.48米(即100英尺)的矩形宗地,总价为100万元,根据四、三、二、一法则,该宗地临街前半部分的价格应为( )万元。
    答案( )
    A、50
    B、70
    C、30
    D、40

    28、购买某类房地产,通常抵押贷款占七成,抵押贷款年利率为9%,若该类房地产的资本化率为10.8%,则自有资本要求的年收益率为( )%
    答案( )
    A、15.0
    B、15.7
    C、12.6
    D、11.6

    多项选择题

    1、房地产交易中的特殊交易情形包括( )
    答案( )
    A、交易双方曾经有过业务联系
    B、购买相邻房地产
    C、交易税费由买方承担
    D、卖方不了解市场行情

    2、求取建筑物重新建造成本的方法有( )。
    答案( )
    A、指数调整法
    B、实际观察法
    C、工料测量法
    D、分部分项法

    3、各类房屋的残值率一般为:( )。
    答案( )
    A、钢筋混凝土结构3%
    B、砖木结构一等6%
    C、砖混结构一等0%
    D、简易结构0%

    4、某地区繁华地段有一空地,另有一块附有建筑物的土地,这两块土地的位置相当,土地的其他条件也大体相同。此时对于购买者来说,空地的价格与附有建筑物的土地价格相比有( )。
    答案( )
    A、前者大于后者
    B、前者低于后者
    C、前者等于后者
    D、不能比较

    5、某宗房地产欲出售,其评估价格为100万元,最后实际成交价格为150万元,这可能是( )。
    答案( )
    A、评估价格公平合理,成交价格不公平合理
    B、评估价格不公平合理,成交价格公平合理
    C、评估价格和成交价格都公平合理
    D、评估价格和成交价格都不公平合理

    6、以下说法是错误的:( )。
    答案( )
    A、只有经房地产所有权人要求,才能对该房地产进行估价
    B、只有经房地产使用权人要求,才能对该房地产进行估价
    C、只有经房地产抵押人要求,才能对该房地产进行估价
    D、只要经房地产抵押权人要求,就可以对该房地产进行估价

    7、房屋估价时,确定其面积的依据有:( )。
    答案( )
    A、房屋所有权证所载面积
    B、房屋现有实际面积(当实际面积大于房屋所有权证所载面积时)
    C、建筑竣工图所载面积(当房屋已竣工验收合格,尚未办理房屋所有权证时)
    D、房屋买卖合同所载面积

    8、运用成本法评估房屋价格时,影响估价结论准确性的因素有:( )。
    答案( )
    A、估价人员所确认的房屋成新度的准确性
    B、会计报表中房屋计提折旧的原始记录的完备性
    C、房屋结构类型确认的正确与否
    D、房屋重置价格的准确性

    9、地价区段是根据( )的原则来划分的。
    答案( )
    A、形状相似
    B、用途相似
    C、地价相近
    D、地段相连

    10、估价报告书的内在质量包括( )。
    答案( )
    A、估价结论的准确性
    B、文字表达水平
    C、估价方法选择的正确性
    D、参数确定的合理性

    11、受理估价委托时,估价人员应明确的估价基本事项有:( )。
    答案( )
    A、估价时点
    B、估价目的
    C、估价对象
    D、估价原则

    12、估价上真实、客观、合理的价格是指:( )。
    答案( )
    A、交易双方均接受的价格
    B、对交易双方来说经济上合理的价格
    C、正常交易情况下形成的价格
    D、政府规定或希望的价格

    13、下列说法正确的有:( )。
    答案( )
    A、购买年是利息率的倒数
    B、购买年法是地租资本化的另一种表现
    C、购买年法实质是一种收益法
    D、购买年实际是预计的可获收益的年限

    14、下列说法正确的是:( )。
    答案( )
    A、可比实例肯定是交易实例
    B、交易实例肯定是可比实例
    C、可比实例不一定是交易实例
    D、交易实例不一定是可比实例

    判断题答案
    1:A| 2:A| 3:B| 4:B| 5:B| 6:B| 7:A| 8:A| 9:A| 10:A| 11:A| 12:A| 13:A| 14:B|

    单项选择题答案
    1:A| 2:A| 3:D| 4:C| 5:B| 6:C| 7:C| 8:C| 9:B| 10:D| 11:C| 12:B| 13:A| 14:B| 15:B| 16:D| 17:A| 18:D| 19:C| 20:C| 21:C| 22:B| 23:D| 24:B| 25:D| 26:B| 27:B| 28:A|

    多项选择题答案
    1: B、 C、 D、 | 2: A、 C、 D、 | 3: B、 D、 | 4: A、 B、 C、 | 5: A、 B、 D、 | 6: A、 B、 C、 | 7: A、 C、 | 8: A、 C、 D、 | 9: B、 C、 D、 | 10: A、 C、 D、 | 11: A、 B、 C、 | 12: B、 C、 | 13: B、 C、 | 14: A、 D、 |
 

房地产估价师《房地产估价理论与方法》五
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